Mau Jual Ruko? Panduan Lengkap Contoh Surat Penawaran yang Bikin Calon Pembeli Kepincut!

Table of Contents

Menjual properti seperti ruko bukan perkara mudah. Selain mencari pembeli yang tepat, proses negosiasi dan administrasi juga memegang peranan penting. Salah satu dokumen awal yang krusial dalam proses jual beli ruko adalah surat penawaran. Surat ini berfungsi sebagai komunikasi formal dari penjual (atau kuasanya) kepada calon pembeli, yang berisi detail properti yang ditawarkan beserta syarat dan kondisi yang diharapkan.

Surat penawaran jual ruko bukan sekadar basa-basi, melainkan fondasi awal untuk menuju kesepakatan. Di dalamnya termuat hal-hal pokok yang akan menjadi bahan pertimbangan serius bagi calon pembeli. Membuat surat penawaran yang jelas, lengkap, dan profesional bisa meningkatkan peluang tawaran kamu diterima.

Image just for illustration

Mengapa Surat Penawaran Penting?¶

Dari sisi penjual, surat penawaran ini penting banget karena:

• Formalisasi Niat: Menunjukkan keseriusan kamu dalam menjual ruko tersebut.
• Menetapkan Parameter Awal: Kamu bisa langsung mencantumkan harga yang diinginkan, skema pembayaran, dan syarat-syarat penting lainnya sejak awal.
• Dasar Negosiasi: Dokumen ini menjadi titik awal untuk negosiasi lebih lanjut dengan calon pembeli. Semua diskusi akan merujuk pada isi surat ini.
• Dokumentasi: Menjadi bukti tertulis bahwa penawaran telah diajukan, lengkap dengan tanggal dan detailnya.

Membuat surat penawaran yang baik bukan hanya soal format, tapi juga kontennya. Setiap detail harus jelas dan tidak menimbulkan keraguan.

Struktur Utama Surat Penawaran Jual Ruko¶

Secara umum, surat penawaran jual ruko memiliki struktur yang mirip dengan surat resmi atau bisnis lainnya. Berikut adalah bagian-bagian penting yang harus ada:

1. Kop Surat (Opsional tapi Disarankan)¶

Jika kamu menjual ruko atas nama perusahaan atau badan usaha, sangat disarankan menggunakan kop surat. Kop surat berisi nama lengkap perusahaan, alamat, nomor telepon, email, dan logo (jika ada). Ini memberikan kesan profesional dan legitimasi.

• Kop surat membuat dokumen terlihat lebih kredibel.
• Ini memudahkan calon pembeli untuk mengetahui identitas penjual secara lengkap.
• Biasanya terletak di bagian paling atas surat.

2. Nomor Surat dan Lampiran¶

Setiap surat resmi atau bisnis sebaiknya memiliki nomor unik. Ini penting untuk pengarsipan dan referensi di masa depan. Lampiran disebutkan jika ada dokumen pendukung yang disertakan, misalnya fotokopi sertifikat tanah atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

• Nomor surat memudahkan pelacakan dan dokumentasi.
• Format penomoran bisa disesuaikan dengan sistem internal kamu.
• Pencantuman lampiran memberitahu penerima dokumen apa saja yang seharusnya diterima bersama surat.

3. Tanggal Pembuatan Surat¶

Tanggal surat menunjukkan kapan penawaran ini dibuat dan mulai berlaku (jika ada batasan waktu). Pastikan tanggalnya akurat.

• Tanggal sangat penting sebagai penanda waktu.
• Ini relevan terutama jika penawaran punya masa berlaku tertentu.
• Tulis tanggal lengkap (tanggal, bulan, tahun).

4. Kepada Yth. (Penerima Surat)¶

Cantumkan nama calon pembeli atau perwakilan mereka secara jelas. Jika penerimanya adalah badan usaha atau perusahaan, sebutkan nama perusahaan dan alamatnya. Ini menunjukkan bahwa surat ini ditujukan secara spesifik.

• Menyebutkan nama penerima membuat surat terasa personal dan langsung ditujukan.
• Pastikan ejaan nama dan alamat penerima sudah benar.
• Jika tidak tahu nama spesifik, bisa ditujukan kepada “Calon Pembeli Ruko di [Lokasi Properti]”.

5. Perihal¶

Bagian ini berisi inti atau pokok masalah surat secara singkat. Contohnya: “Penawaran Penjualan Ruko” atau “Surat Penawaran Properti Ruko [Alamat Singkat]”.

• Perihal membantu penerima langsung mengetahui isi surat sekilas.
• Buat perihal sejelas mungkin dan relevan dengan isinya.
• Letaknya biasanya di bawah tanggal dan di atas salam pembuka.

6. Salam Pembuka¶

Gunakan salam pembuka yang formal dan sopan, seperti “Dengan Hormat,”.

• Salam pembuka menunjukkan kesopanan dalam berkomunikasi formal.
• Ini adalah standar dalam surat-surat bisnis di Indonesia.
• Diikuti dengan koma (,).

7. Isi Surat (Bagian Terpenting)¶

Inilah inti dari surat penawaran. Bagian ini harus memuat informasi rinci mengenai properti yang ditawarkan dan syarat-syarat penjualannya. Pecah menjadi beberapa paragraf agar mudah dibaca.

a. Pendahuluan¶

Paragraf awal biasanya menyatakan maksud surat, yaitu mengajukan penawaran untuk menjual ruko. Kamu bisa menyebutkan ruko yang dimaksud secara umum.

• Contoh: “Melalui surat ini, kami ingin menyampaikan penawaran untuk penjualan ruko yang berlokasi di [Alamat Lengkap Properti].”
• Jelaskan tujuan utama surat ini.

b. Detail Properti¶

Jelaskan secara rinci mengenai ruko yang kamu tawarkan. Semakin lengkap, semakin baik.

• Alamat Lengkap: Sebutkan alamat persis ruko tersebut.
• Luas Tanah: Berapa luas tanah sesuai sertifikat.
• Luas Bangunan: Berapa luas bangunan ruko tersebut.
• Jumlah Lantai: Ada berapa tingkat ruko tersebut.
• Kondisi Bangunan: Apakah dalam kondisi baik, perlu renovasi, atau seperti apa.
• Fasilitas: Sebutkan fasilitas yang ada di dalam ruko (misalnya kamar mandi, pantry, daya listrik, sumber air).
• Status Kepemilikan: Sebutkan jenis sertifikatnya (SHM - Sertifikat Hak Milik, HGB - Hak Guna Bangunan, dll.) dan nomor sertifikat jika memungkinkan.
• Batas-batas Properti: Opsional, tapi bisa menambah kejelasan.

Image just for illustration

c. Harga Penawaran¶

Ini adalah bagian paling krusial. Cantumkan harga yang kamu tawarkan untuk ruko tersebut. Tulis dalam angka dan huruf untuk menghindari kerancuan.

• Contoh: “Harga penawaran untuk ruko tersebut adalah sebesar Rp 3.500.000.000,- (Tiga Miliar Lima Ratus Juta Rupiah).”
• Harga ini adalah titik awal negosiasi. Kamu bisa menyebutkan apakah harga tersebut masih bisa dinegosiasikan atau fix price.

d. Skema Pembayaran¶

Jelaskan bagaimana kamu mengharapkan pembayaran dilakukan. Ini bisa bervariasi:

• Tunai Keras (Cash Keras): Pembayaran lunas dalam satu waktu singkat setelah penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
• Tunai Bertahap (Installment to Seller): Pembayaran dilakukan beberapa kali cicilan langsung ke penjual dalam jangka waktu tertentu (misalnya 6 bulan, 1 tahun). Sebutkan detail termin pembayarannya.

• Kredit Pemilikan Ruko (KPR): Jika calon pembeli akan menggunakan fasilitas KPR dari bank. Kamu bisa menyebutkan bahwa penawaran ini bersyarat KPR pembeli disetujui oleh bank.

• Jelaskan skema pembayaran yang kamu prefer atau yang bisa kamu tawarkan.

• Sebutkan kapan pembayaran deposit/uang muka (Down Payment - DP) diharapkan, jika ada.
• Sebutkan kapan pelunasan diharapkan dilakukan.

e. Syarat dan Kondisi Penjualan¶

Bagian ini mencakup berbagai hal penting terkait proses jual beli yang perlu disepakati di awal.

• Biaya-biaya: Siapa yang menanggung biaya-biaya terkait transaksi?
  • Pajak Penghasilan (PPh) Penjual: Umumnya ditanggung penjual.
  • Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Umumnya ditanggung pembeli.
  • Biaya Notaris/PPAT: Bisa dibagi dua atau ditanggung salah satu pihak, perlu diperjelas.
  • Biaya Balik Nama Sertifikat: Umumnya ditanggung pembeli.
  • Biaya Appraisal Bank (jika KPR): Ditanggung pembeli.
  • Biaya Provisi Bank (jika KPR): Ditanggung pembeli.
• Masa Berlaku Penawaran: Berapa lama surat penawaran ini berlaku? Misalnya, 7 hari kerja sejak tanggal surat. Ini penting agar kamu tidak menunggu jawaban terlalu lama dan bisa menawarkan ke pihak lain jika batas waktu terlampaui.
• Kondisi Tambahan: Apakah ada kondisi tertentu yang harus dipenuhi agar transaksi bisa dilanjutkan? Contoh:
  • Penawaran ini berlaku jika calon pembeli menyetujui seluruh poin dalam surat ini.
  • Penawaran ini bersyarat persetujuan KPR dari bank dalam waktu [jumlah] hari.
  • Properti akan diserahterimakan setelah pelunasan penuh dan penandatanganan AJB.
• Termasuk/Tidak Termasuk: Sebutkan apakah perabotan atau perlengkapan tertentu termasuk dalam penjualan atau tidak (misalnya AC, fixed kitchen set, dll.).

Image just for illustration

f. Prosedur Selanjutnya¶

Kamu bisa sedikit menjelaskan langkah selanjutnya jika penawaran ini diterima.

• Contoh: “Apabila penawaran ini disetujui, kami berharap dapat segera melanjutkan ke tahap penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau langsung ke Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Notaris/PPAT yang disepakati bersama.”
• Ini memberikan gambaran proses kepada calon pembeli.

8. Penutup¶

Bagian ini berisi kalimat penutup yang sopan, mengharapkan tanggapan dari calon pembeli, dan ucapan terima kasih.

• Contoh: “Demikian surat penawaran ini kami sampaikan. Besar harapan kami penawaran ini dapat diterima dan menjadi dasar kerja sama yang baik. Atas perhatian dan kerja sama Bapak/Ibu, kami ucapkan terima kasih.”

9. Salam Penutup¶

Gunakan salam penutup yang formal, seperti “Hormat Kami,” atau “Dengan Hormat,” (diulang).

• Salam penutup menandai akhir dari isi surat.

10. Nama dan Tanda Tangan Penjual¶

Cantumkan nama lengkap penjual atau wakil penjual (jika diwakilkan, sebutkan jabatannya/hubungannya). Sertakan tanda tangan di atas nama jelas. Jika atas nama perusahaan, stempel perusahaan juga diperlukan.

• Nama dan tanda tangan memberikan legitimasi pada surat.
• Pastikan identitas penjual jelas.

11. Lampiran (Jika Ada)¶

Jika di bagian awal kamu menyebutkan lampiran, pastikan lampiran tersebut benar-benar disertakan dan terdaftar di sini. Contoh lampiran:

• Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
• Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir dan bukti lunasnya.
• Denah lokasi atau denah bangunan (jika ada).
• Foto-foto ruko.

Image just for illustration

Tips Menulis Surat Penawaran yang Efektif¶

Agar surat penawaran kamu berdampak dan profesional, perhatikan tips berikut:

• Jelas dan Lugas: Hindari kalimat yang ambigu. Langsung ke poin utama. Gunakan bahasa yang mudah dipahami namun tetap formal.
• Teliti: Cek ulang semua data properti (alamat, luas, nomor sertifikat, dll.) dan angka (harga) agar tidak ada kesalahan. Kesalahan kecil bisa mengurangi kredibilitas.
• Cantumkan Semua Syarat Penting: Jangan lewatkan detail krusial seperti skema pembayaran dan alokasi biaya-biaya. Lebih baik jelas di awal daripada menimbulkan masalah di kemudian hari.
• Tetapkan Batas Waktu: Adanya masa berlaku akan mendorong calon pembeli untuk segera memberi keputusan.
• Pertimbangkan Negosiasi: Harga penawaran bisa jadi adalah harga awal yang kamu ajukan, bukan harga mati. Siapkan strategi jika calon pembeli melakukan counter offer.
• Sertakan Foto Berkualitas: Meskipun tidak wajib dalam surat itu sendiri, menawarkan untuk mengirimkan foto ruko berkualitas tinggi secara terpisah bisa sangat membantu calon pembeli visualisasi.
• Simpan Salinannya: Dokumentasikan dengan baik setiap surat penawaran yang kamu kirim.

Contoh Kerangka Surat Penawaran Jual Ruko¶

Berikut adalah kerangka dasar yang bisa kamu gunakan sebagai panduan:

[KOP SURAT PERUSAHAAN/PENJUAL - Jika Ada]

Nomor: [Nomor Surat]
Lampiran: [Jumlah Lampiran, cth: 3 (tiga) berkas]

[Tanggal Pembuatan Surat]

Kepada Yth.
Bapak/Ibu [Nama Calon Pembeli/Perusahaan]
[Alamat Calon Pembeli/Perusahaan]
di Tempat

Perihal: Penawaran Penjualan Ruko di [Alamat Singkat Properti]

Dengan Hormat,

Melalui surat ini, perkenankan kami [Nama Penjual/Perusahaan] yang berkedudukan di [Alamat Penjual/Perusahaan - Jika menggunakan Kop Surat, bisa disingkat], bermaksud mengajukan penawaran penjualan atas properti ruko milik kami dengan detail sebagai berikut:

Properti: Ruko
Alamat Lengkap: [Alamat Lengkap Ruko, termasuk nomor blok/unit jika ada]
Luas Tanah: [Luas Tanah] m2
Luas Bangunan: [Luas Bangunan] m2
Jumlah Lantai: [Jumlah Lantai]
Kondisi: [Jelaskan kondisi umum, cth: Baik, siap pakai, perlu sedikit perbaikan, dll.]
Fasilitas: [Sebutkan fasilitas penting, cth: Listrik xx Watt, Air sumur/PDAM, xx Kamar Mandi]
Status Kepemilikan: [Jenis Sertifikat, cth: SHM No. xxxx / HGB No. xxxx] atas nama [Nama Pemilik Sesuai Sertifikat]

Kami menawarkan ruko tersebut dengan harga penawaran sebesar:
Rp [Jumlah Harga dalam Angka],- ([Jumlah Harga dalam Huruf] Rupiah)

Adapun skema pembayaran yang kami tawarkan adalah sebagai berikut:
[Jelaskan skema pembayaran yang diinginkan, cth: Pembayaran Lunas (Cash Keras) dalam waktu maksimal 14 hari kerja setelah penandatanganan PPJB/AJB / Pembayaran uang muka (DP) sebesar xx% saat penandatanganan PPJB, pelunasan sisanya saat penandatanganan AJB / Pembayaran melalui fasilitas KPR Bank, dengan syarat persetujuan KPR diperoleh maksimal dalam waktu xx hari kerja]

Syarat dan kondisi lain terkait penjualan ini adalah:
1.  Biaya PPh Penjual akan ditanggung oleh Penjual.
2.  Biaya BPHTB, biaya Notaris/PPAT, dan biaya Balik Nama Sertifikat akan ditanggung oleh Pembeli. [Atau jelaskan pembagian biaya lainnya sesuai kesepakatan awal jika sudah ada diskusi]
3.  Penawaran ini berlaku efektif selama [Jumlah Hari, cth: 7 (tujuh) hari kerja] terhitung sejak tanggal surat ini.
4.  Properti akan diserahterimakan kepada Pembeli setelah seluruh kewajiban pembayaran dipenuhi dan Akta Jual Beli ditandatangani di hadapan Notaris/PPAT yang disepakati.
5.  [Sebutkan kondisi tambahan jika ada, cth: Penawaran ini bersyarat persetujuan KPR oleh Bank paling lambat tanggal xx/xx/xxxx.]

Apabila Bapak/Ibu tertarik dan menyetujui penawaran ini, mohon dapat menginformasikan kesediaan dan langkah selanjutnya. Kami siap untuk berdiskusi lebih lanjut mengenai detail transaksi.

Demikian surat penawaran ini kami sampaikan. Besar harapan kami penawaran ini dapat diterima dan menjadi dasar untuk terjalinnya transaksi jual beli yang lancar. Atas perhatian dan kerja sama Bapak/Ibu, kami ucapkan terima kasih.

Hormat Kami,

[Tanda Tangan Asli]

[Nama Lengkap Penjual/Wakil Penjual]
[Jabatan - Jika Wakil Penjual]
[Nomor Telepon yang Bisa Dihubungi]
[Email yang Bisa Dihubungi]

[Stempel Perusahaan - Jika Berlaku]

Perlu diingat, kerangka di atas adalah panduan. Detail spesifik harus disesuaikan dengan kondisi ruko dan kesepakatan awal (jika ada diskusi sebelumnya) dengan calon pembeli.

Image just for illustration

Hal Penting Lain yang Perlu Diperhatikan¶

Selain struktur dan konten, ada beberapa hal lagi yang patut kamu perhatikan saat proses penawaran ruko:

• Due Diligence: Sebelum calon pembeli final memutuskan, biasanya mereka akan melakukan due diligence atau uji tuntas, yaitu memeriksa legalitas dokumen properti (sertifikat, IMB, PBB), kondisi fisik ruko, dan aspek-aspek lain yang relevan. Pastikan dokumen-dokumen kamu lengkap dan valid agar proses ini lancar.
• Pajak dan Biaya: Memahami pembagian biaya PPh dan BPHTB serta biaya notaris adalah kunci. Umumnya, PPh penjual adalah 2.5% dari nilai transaksi (NJOP atau nilai sebenarnya, mana yang lebih tinggi), dan BPHTB pembeli adalah 5% dari nilai transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Biaya ini lumayan besar, jadi pastikan jelas siapa yang menanggung.
• Nilai Properti: Harga penawaran harus realistis. Lakukan riset harga properti serupa di lokasi yang sama. Memasang harga terlalu tinggi bisa membuat penawaran diabaikan, terlalu rendah bisa merugikan kamu. Pertimbangkan kondisi ruko, lokasi strategisnya, dan tren pasar properti saat ini.
• Notaris/PPAT: Nantinya, proses jual beli akan dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang biasanya juga seorang Notaris. Surat penawaran adalah langkah awal, akta jual beli (AJB) di Notaris/PPAT adalah bukti sah peralihan kepemilikan.

Tabel Ringkasan Komponen Surat Penawaran¶

Untuk memudahkan, berikut ringkasan komponen utama dalam bentuk tabel:

Bagian Surat	Isi Penting	Fungsi
Kop Surat (Opsional)	Nama, Alamat, Kontak Penjual (Perusahaan/Badan Usaha)	Identitas dan Kredibilitas Penjual
Nomor Surat & Lampiran	Nomor unik, daftar dokumen pendukung	Dokumentasi & Informasi Tambahan
Tanggal Surat	Tanggal pembuatan surat	Penanda Waktu
Kepada Yth.	Nama & Alamat Calon Pembeli	Tujuan Spesifik Surat
Perihal	Inti Surat (Penawaran Jual Ruko)	Ringkasan Isi Surat
Salam Pembuka	Dengan Hormat,	Kesopanan Formal
Isi Surat	Pendahuluan, Detail Properti, Harga Penawaran, Skema Pembayaran, Syarat/Kondisi, Prosedur Lanjut	Informasi Lengkap & Inti Penawaran
Penutup	Ucapan terima kasih, harapan tanggapan	Mengakhiri Komunikasi Formal
Salam Penutup	Hormat Kami,	Mengakhiri Surat
Nama & Tanda Tangan	Identitas Penjual (Nama, TTD, Jabatan/Stempel)	Legitimasi & Tanggung Jawab Penjual
Lampiran	Fotokopi dokumen properti (Sertifikat, IMB, PBB, dll.)	Bukti & Informasi Pendukung Detail Properti

Menyusun surat penawaran jual ruko memang butuh ketelitian. Pastikan kamu mencantumkan semua detail penting dan menyajikannya dengan rapi dan profesional. Ini adalah langkah awal yang baik untuk menunjukkan keseriusan kamu sebagai penjual dan memberikan gambaran jelas kepada calon pembeli mengenai properti yang kamu tawarkan beserta syarat-syaratnya. Semoga proses jual beli ruko kamu lancar, ya!

Pernah punya pengalaman menulis atau menerima surat penawaran jual beli properti? Ada tips atau kesulitan lain yang ingin kamu bagi? Yuk, ceritakan di kolom komentar di bawah!